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住宅ローン

　こちらのページでは、住宅ローンの検討から契約、さらに更新、再契約について詳細にご紹介致します。また、私たちの経緯をご紹介しながら『こうすればよかった・・・』という点についても、付け加えたいと思います。

　

住宅ローン契約までの経緯はこんな感じです

　住宅ローン契約に至るまでの経緯を以下に示します。下に経過ごとにご紹介致します。

住宅ローン相談会参加（２００４年１０月）

将来の購入に向けて、自分でも動くべきでした。

この時期は、

というときでした。
　このときの相談会では『ある土地にマイホームを建てる』という想定のもとに、土地の物件表の見方やマイホームの構造の種類やメーカー、マイホームにかかる諸経費、住宅ローンについてなど、マイホーム購入の流れや費用、住宅ローンについて説明をしてくれました。









反省点
　このときは、『マイホームはどのような手順で購入するのか知りたい』程度だったので、相談会での話しを聞いて資料をもらってハイ終わりっ、でした。
　この当時から『いずれは購入する』と考えていましたから、

など、自分でも動いて将来の購入に向けて準備するといった情報収集をしておくべきでした。

積水ハウスと契約

　積水ハウスとの契約の流れについては、前頁「必要な費用」でご紹介していますので、ここでは「借入額の融資可能確認」について、お話したいと思います。

「借入額の融資可能確認」
→毎回の返済額も確認して知っておくべきです。

　積水ハウスでマイホームを建てるのに、費用がどのくらい必要かは営業さんから出る見積書で分かります。この費用から、用意できる自己資金を差し引いた金額について融資がおりるかを営業さん経由で銀行さんに確認をしました。
　それで可能であることを、文書にて回答頂きました。

　ここで営業さんが何故動いてくれるかといえば

銀行からの融資が出来ないと、無条件で契約が白紙に戻るからです（手付金も返却される)。


　それから、ここで同時に確認したいことは

「月返済・ボーナス返済がそれぞれどのくらいになるか確認する」

ことです。




　契約後は、マイホームの設計打合せという「自分たちの夢のマイホームづくり」が始まりお金の現実感は薄れます。積水ハウスの打合せでは打合せごとに、前回打合せ後の総額の変動を教えてくれます。
　私たちも総額の増減は見ていましたが返済がどう変わるというところまで把握しておらず、実際に返済が始まったときにはかなり動揺しました・・・。

　また、借りることは出来たとしても「返済が大変になりそう」と設計段階で判断出来れば、家のサイズを小さくしたり、部材のグレードを下げることも可能です。

某金融機関ローン相談�@　（ろうきん編）

ろうきんで住宅ローン相談を聞きました。
→明日、お金を借りるつもりで相談すべきでした。

　最初にご紹介した「住宅ローン相談会」では

「住宅ローンのご相談はろうきんへ」

と宣伝をしていたので、某ろうきんの休日相談会へ行きました。
　当時は、マイホームを検討している人が多かったようで、１時間以上待たされて、順番が回ってきました。
　
　希望融資額は分かっていたので、これを今の金利で、某ろうきんで借りた場合、返済額はいくらになるのか計算してもらいました。
　また、融資を受けるには保証機関の保証制度を利用する必要があり、「保証料」を別に支払う必要があることが分かりました。











　このときは上に書いたように「今の金利で借りた場合の返済額」を計算して回答をもらい、保証料という新たな情報についても聞けたので満足して帰りました。
　実際、融資を受けたい時期（家が完成する時）はまだまだ先で、正確な融資額も決定していない、融資を受けるときの金利はその月にならないと分からないため、具体的な話は出来ないのは当然です。
　
　しかし、この段階でも出来ることはありました。


「金利優遇」について
　　　「キャンペーン特約として、店頭やHPで示されている基準金利より
　　○％優遇しますよ」というのではありません。
　　口座取引の有無や経歴などによって、キャンペーン特約からさらに優遇
　　がどのくらい見込めるかということです。
　　こういった優遇は下の理由から存在しているのです。


金融機関に「金利」を競わせる
　　　私はメーカー人なので、作った品物の性能の優劣により価格が決まる
　　「お金」は同じだから優劣をつけることは出来ないと思っていました。
　　　しかし、「住宅ローンの金利」は商品なのだから、優劣があり値引きも
　　出来るということでした。
　　なので、私たちに対してどの程度の金利優遇をしてくれるのか、多くの金融
　　機関と交渉をして「金利」を競わせることは早くからしておくべきでした。











　しかも、最近では以下の制度も多くの金融機関で始まっています。

受付金利保証制度
　　　この制度は、申込み受付から○ヶ月間で、受付時の金利か融資時の金
　利かを選べる制度です。
　　　これにより、申込時より金利が変動しても（特に上昇する傾向にあっても)
　有利な条件の金利で契約が出来ます。
　　　そして、この制度がある金融機関に対しては早くから具体的な交渉をす
　ることが出来て、交渉を繰り返すことでより有利な条件を引出せると思い
　ます。



　マイホームの設計打合せに忙しく、借入先を決めるところまで回らないと思います。ただ、金融機関も取引をしたいでしょうから、自宅に呼べば喜んで来ると思います。
　住宅メーカーや土地を決めるときとは異なり、まず金利の数字だけをみて判断すればよいでしょうから、
　「この前来た金融機関さんのほうが低い金利でしたね・・・」

　と、早くから交渉を始めて感覚を養っておくと、有利に進められると思います。


有利な金利での契約は、結果としてマイホームの値引きと同じです。
金融機関との交渉も頑張って値引きをしてもらいましょう。

某金融機関ローン相談�A　（インターネット銀行編）

インターネット銀行と交渉をしました。
→見積り回答を得ました。

　某ろうきんへの住宅ローン相談と同じ時期に、インターネット銀行との交渉も開始しました。
　やはり、まだよく分かっていない段階でしたので、希望融資額や返済期間、個人情報を入力して銀行からの返事を待ちました。

一週間ほどして銀行から見積り回答がありました。こちらの希望融資額と返済期間での金利、返済額等が書かれていました。

　まだ見積りの段階で、実際に融資が可能かどうかについては、建設中のマイホームについての情報や、詳細な個人情報について確認する必要がある、とのことでした。
　とりあえず、現段階ではインターネット銀行から回答を得られたことで、これらの数字も参考にして他金融機関との交渉道具に利用することにしました。

つなぎ融資申込・実施

　つなぎ融資の流れについては、こちらをご覧下さい。

某金融機関ローン相談�B　（本命銀行編）

本命銀行との交渉を始めました。
→担当者と交渉出来るように事前連絡を。

　マイホームの完成まであと２ヶ月くらいになったところで、本命金融機関（某銀行）との交渉を始めようと銀行を訪れました。

　このときに聞けた話は「保証制度について保証機関を利用するのでなく、奥さんを連帯保証人にする」という話しでした。
保証機関を利用すると保証料を支払う必要があり、負担が大きくなるので奥さんを連帯保証人にするということでした。
これが可能であれば保証料の負担が不要になり、それは有利な条件であると思いました。
（最近は保証制度がなくても融資してくれる金融機関もあるようで、連帯保証人制度が有利な条件とも言えないようです）


　このとき話したのは担当者ではないとのことで、金利優遇などの話については進展はありませんでした。

担当者と交渉をしました
→全期間金利優遇の提示がありました。

　上記の交渉から２週間後、担当者と交渉を行いました。
前回の連帯保証人の条件で以下の回答を得ました。

　このときは６月で、実際の融資が行われるは７月の基準金利は出ていません。しかし、１ヶ月で急激な変動もないでしょうから、６月の基準金利を参考にすると、以下の金利になります。

　正式には７月にならないと分かりませんが、とりあえず本命金融機関の金利が見えてきました。この数字をもって他金融機関を回ってみました。

某金融機関ローン相談�C　（対抗信金編）

対抗信金と交渉をしました。
→本命銀行の条件はかなり好条件のようです。

　上記、本命銀行との交渉の翌週に、地元の信金を回りました。
地元に根付いた金融機関ということで「地元の住宅ローンは取りたい」と頑張ってくれるのではないかと、期待して出かけました。
　はじめに、扱っている住宅ローンについて説明をうけたあと、私たちが聞いてきた銀行での条件を伝えました。担当者の感想は

　「かなり良い条件を出している」

　とのこと。ただ取りたいとは思っているようで、上司と相談して後日伺います、と少し曇った表情で伝えられ、この日の交渉は終わりました。

対抗信金がやってきました。
→本命銀行の条件を超えるのは無理です。

　先日、訪問したときに話をしてくれた担当者が家にやってきました。
結論を先に言うと、

　「銀行の条件を超えることは無理です。」

とのことでした。この信金の基準金利は、本命銀行の基準金利より０．１〜０．２％程度高いです。
ここから金利優遇をして、本命銀行に近い金利を出すことは可能ですが、連帯保証人でなく保証機関に入ってもらう必要があり、

保証料分の差を埋めることは出来ない

とのことでした。

　出来る限り頑張って頂いたのでしょうが、支払い金額が少なくなるほうにお願いしようと思っているので、今回は丁重にお断りしました。

某金融機関ローン相談�D　（大手銀行編）

大手銀行と交渉をしました。
→敷居が高い様子でした・・・。

　対抗信金との交渉中に大手銀行にも足を運びました。一応、勤めている会社の取引銀行でもあったので、小口の住宅ローンも取りにくるのではないかとの期待を込めてお邪魔しました。
　ひと通りの話しをして、これまで回ってきた金融機関と今、出ている優遇金利の数値について伝え『○○さんはどのくらいの数字でしょうか・・・？』とお尋ねしたところ、
　「ウチは住宅ローンでは『このくらい』までやっていまして、そちらの優遇金利の数字まではちょっと・・・」

　と、『このくらい』というのは基準金利から−０．５％で、保証機関にも入る必要有り。担当者の様子からもこれ以上の進展は望めそうになかったので、

『いろいろな条件を考えて結論を出さないといけないので、検討してからまた伺いたいと思います。』

お礼を言って帰ってきました。

　やはり、大手銀行は敷居が高く『高い金利でないと貸さないよ』という様子でした。
　（最近はそうでもないとも聞きますが・・・）

某金融機関ローン相談�E　（インターネット銀行編）

インターネット銀行と詳細交渉を試みましたが
直接交渉が難しく、断念しました・・・。

　最初に相談していた（某金融機関ローン相談�A)、インターネット銀行との交渉も再開しました。
　ただ、前回の相談状況より段階が進んでおり「優遇金利はどのくらいか？」という話しになってきています。そうすると、各種資料の提示が必要だったり、交渉の感触が知りたいため直接交渉する必要が出てきます。

　しかし支店が近くになく、担当者がウチまでわざわざ来ることもなく、交渉をこれ以上進めることが困難になり、ここで交渉は終了してしまいました・・・。

追記：インターネット銀行は使えないか？
→良い数字を出してる時もあります。

　私たちはインターネット銀行を使いませんでしたが、継続して見ていくと低い金利を提示しているときもあって「良い数字だな〜」と思ったときもあります。

　ウチは最初の更新手続きを終えたのですが、銀行担当者から

「今だったら、インターネットの○○銀行もアリですね」

とポロリと本音を言われたこともありました。最近は地方に支店を設けているインターネット銀行もあるので、「交渉する分には損はないので」、声をかけてみるのも良いと思います。

　最近、インターネットで見ていて興味があるのは「SBI住宅ローン」のフラット３５です。
　フラット３５でこの金利は低いし支店も近くにあります。交渉も出来そうなので興味アリです（＾＾）。

住宅ローンでお悩みの皆様、まずは相談！

「固定金利期間」について「住んでみて−お金」のページにまとめさせて頂きました。

住宅ローン申込

本命銀行と住宅ローン契約を結びました。

　いくつかの金融機関と交渉を行ったところ、本命銀行の取引条件が最も良いということで、契約を結ぶこととなりました。
　各種書類を準備して、マイホームの完成が近づいた頃（７月下旬）に正式申込みを行いました。

固定金利期間は２年にしました。

　　固定金利期間は２年にしました。理由としては、

　という点があげられます。
　最近(２００９年１月現在）は金利が長期でも低いので、私たちなら長期の低い金利での契約をすると思います。

　「固定金利期間」については「住んでみて−お金」のページにまとめさせて頂きました。

必要書類等

　私たちが住宅ローンの申込みをするにあたって、事前に準備した書類は以下の通りです。

契約申込の手順

　　契約の申込は以下の手順で行われました。

個人情報にかかる同意書

　住宅ローンの申込には、お金や家族、勤め先等についての個人情報が多く含まれています。銀行はこれら個人情報について不正な情報流用はしません、同意書に書かれている目的のみに利用します、ということに同意する書類です。


住宅ローン借入申込書

　上記「個人情報にかかる同意書」を記入した上で、住宅ローン借入申込書に記入をします。記入内容は、
　　　・申込人・連帯債務者
　　　・保証人
　　　・借入時の金利
　　　・借入申込みの内容（借入額や期間、返済希望など）
　　　・担保
　　　・申込人の状況（勤め先、年収、家族構成、預貯金など）


金銭消費貸借契約証書（消費者ローン契約書）

　住宅ローンの契約書です。この契約書により借入の契約が結ばれます。
　　記入内容は、
　　　・借主、連帯保証人の記入
　　　・借入要項（借入額や期間、返済方法など）


特約書（利率の適用、期限前返済等に関する特約）

　この特約書には、固定金利の期間、固定金利期間満了日以降の利率の取扱、期限前返済について記載されています。
　　記入内容は、
　　　・債務者、連帯保証人の記入


付属特約書（固定金利再選択時の適用利率について）

　この付属特約書には、固定金利期間満了日以降の適用利率について記載されています。
　　　記入内容は、
　　　・債務者、連帯保証人の記入


固定・変動ローンのしくみ

　この書類には、固定・変動ローンのしくみ、繰上げ返済時の手数料などについて書かれています。説明を受けました。


預金口座振替依頼書

　住宅ローンの毎月・ボーナス返済を、預金口座から口座振替を行うための書類です。ウチの場合は、以前から給与振込をはじめ光熱費等の口座振替も同じ銀行で行っていたので、指定口座はいつも使っている口座を使用することにしました。


団体信用生命保険　申込書兼告知書

　社団法人全国地方銀行協会の団体信用生命保険です。債務者にもしものことがあって支払いが困難になったとき、生命保険会社から保険金が銀行に支払われ、債務の返済に充当されます。
　既往症について記入します。


抵当権設定契約証書

　借入金の担保として建物（※）に抵当権を設定します、ということを債務者兼抵当権設定者（私）と抵当権者（銀行）との間で取り交わす契約書です。
　この契約書には、

　　　・抵当権を設定するに至った種類(原因）
　　　　→上記で取り交わした「金銭消費貸借契約」
　　　・債権額（借入金)
　　　・利息
　　　・損害金
　について、契約通りであるか確認をします。

※土地については現在、換地であり登記を行うことが出来ないため、今回は建物にのみ抵当権を設定しました。


抵当権設定の登記申請に関する委任状

　抵当権設定の登記申請を、司法書士の先生にお願いする委任状です。実印を押します。


保存登記申請に関する委任状

　保存登記申請を司法書士の先生にお願いする委任状です。
上記、抵当権設定の登記申請と同時に行ってもらうことで、登記費用を節減してもらいます。


（土地に関して）質権設定承諾申請書

　上記にも示した通り、ウチの場合土地については現在換地であり、登記を行うことが出来ません。しかし、売買契約により土地は私たちのものになっています。
　登記が行われていない土地については抵当権を設定することは出来ません。
　そのため、この場合は「質権設定」により土地を担保にとります。


（土地に関して）抵当権設定承諾申請書

　上記の質権設定承諾申請書は、土地の登記が行われるまでの間について土地を担保にとりますよ、という書類です。
　抵当権設定承諾申請書は、所有権移転登記が行われた際に抵当権を設定します、という書類です。
　なお、この申請書は確定日付をつけ、申請書に証拠力を持たせてあります。


担保設定に関する念書

　担保設定については、上記に取り交わした書類で拘束力があるのですが、契約した銀行では念書を書いて担保設定について確認をしました。

住宅ローン入金・支払

通帳に大きな金額が入り、すぐに出ていきました。

　　住宅ローン申込をした月末、貯金通帳には住宅ローンで借入れした額の入金がありました。通帳に今まで見たこともない桁まで数字が記帳されていました。
　　そしてマイホームが完成して積水ハウスに代金を支払った日に、今まで見たこともない数字は消えました・・・。

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